# PRD: 房源管理模块
**状态**: Draft  
**作者**: 产品经理  
**最后更新**: 2026-04-22  
**版本**: 1.0  
**所属系统**: Fonrey 房产经纪管理系统  
**关联模块**: 客源管理、组织人事管理、权限管理

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## 1. 问题陈述

### 背景

房产经纪公司的核心业务是匹配买卖双方/租赁双方，而房源是整个业务链路的起点。经纪人日常需要录入、管理、维护大量房源信息，并跟进每套房源的状态变化、与业主沟通、组织带看等。

传统纸质或 Excel 管理方式存在以下核心痛点：

- **信息散乱**：房源信息分散在不同经纪人的手机/表格中，无法共享、无法协作
- **跟进缺失**：无系统化的跟进记录，房源状态变化靠口头传达，容易遗漏
- **重复录入**：同一业主名下多套房源缺乏关联，造成信息重复和沟通冲突
- **查找低效**：房源数量大（案例中 89,000+ 条），缺乏多维度筛选能力
- **图片管理混乱**：房源照片分类不明确，无法快速识别封面图、各空间图

### 目标用户

| 角色 | 描述 | 使用频率 |
|------|------|----------|
| 一线经纪人 | 负责录入、维护、跟进自己名下的房源 | 每日高频 |
| 店长/经理 | 查看全店/全区房源概况，分配任务，监控跟进完成度 | 每日 |
| 行政人员 | 审核房源信息，维护数据质量 | 每日 |

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## 2. 目标与成功指标

| 目标 | 指标 | 当前基准 | 目标值 | 衡量周期 |
|------|------|----------|--------|----------|
| 提升房源录入效率 | 平均录入一条房源耗时 | 约 15 分钟（估算） | < 5 分钟 | 上线后 60 天 |
| 提升跟进完成率 | 近 30 天有跟进的房源比例 | 待统计 | ≥ 80% | 上线后 90 天 |
| 提升数据质量 | 房源维护完成度（系统评分）平均值 | 待统计 | ≥ 70% | 上线后 90 天 |
| 减少重复房源 | 重复/疑似问题号码房源数量 | 待统计 | 减少 50% | 上线后 60 天 |

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## 3. 非目标（本期不做）

- 不包含商业地产（商铺、办公室、厂房）房源管理，本期仅覆盖住宅类
- 不包含地图找房的底层地图服务建设（地图组件集成另行规划）
- 不包含房源对外门户网站展示（营销推广为独立模块）
- 不包含 AI 估价引擎的自研（可集成第三方价格解读服务）
- 不包含移动端 App（本期为 Web 端，移动端适配为 v2 规划）

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## 4. 用户故事与验收标准

### Story 1：经纪人录入新房源

**As** 一线经纪人，**I want** 快速录入一套新房源的完整信息，**So that** 房源能进入公盘流通、并由系统自动提醒后续跟进。

**验收标准**：
- [ ] 支持选择房源类型（住宅/商业），本期实现住宅类型
- [ ] 新增住宅表单分为：房源核心信息 / 业主联系人 / 基础信息 / 交易信息 / 相关方，共 5 个区块
- [ ] 必填项未填写时，点击保存弹出红色错误提示，并定位到第一个未填项
- [ ] 户型字段支持分别输入：室数、厅数、卫数、厨数、是否有阳台
- [ ] 楼层填写：所在楼层 + 总楼层，均为数字输入
- [ ] 保存成功后跳转到该房源详情页，并显示"保存成功"提示

### Story 2：经纪人筛选查找目标房源

**As** 一线经纪人，**I want** 在数万条房源中快速定位到符合客户需求的房源，**So that** 提升匹配推荐效率。

**验收标准**：
- [ ] 支持关键词搜索（小区名称、地址、业主姓名、电话、钥匙编号等）
- [ ] 支持多维度组合筛选：范围（最新挂牌/降价/与我相关/我部门相关）、区域（区/地铁）、价格区间、面积区间、户型、楼层、标签、状态/属性、装修/朝向、学校、等级、用途等
- [ ] 列表支持排序（售价、单价、面积、挂牌日期、最后跟进日期）
- [ ] 支持切换列表展示与海报展示模式
- [ ] 已存搜索条件可保存，下次快速调用
- [ ] 列表底部显示当前筛选总条数，支持分页（每页 20 条，可跳页）
- [ ] 支持导出当前筛选结果

### Story 3：经纪人记录房源跟进

**As** 一线经纪人，**I want** 随时记录与业主的沟通内容和带看情况，**So that** 保留完整的房源跟进轨迹，团队协作时不会重复打扰业主。

**验收标准**：
- [ ] 在房源详情页可直接唤起"写跟进"浮层，无需离开当前页面
- [ ] 跟进目的为必填下拉选项（如：业主跟进、电话、带看、回访等）
- [ ] 跟进内容为必填文本框，最少 6 字，最多 500 字
- [ ] 支持附件上传（最多 10 张图片，每张最大 20MB，格式：bmp/jpg/png/svg/gif）
- [ ] 跟进记录展示：跟进类型标签 + 内容 + 操作人（姓名+所属门店）+ 时间
- [ ] 跟进日志支持按类型筛选（全部/写入跟进/敏感信息跟进/敏感信息查看/修改跟进/其他跟进）
- [ ] 跟进日志支持关键词搜索 + 操作员筛选 + 日期范围筛选
- [ ] 跟进目的支持按维度统计展示（如：电话 45 次、业主跟进 20 次、回访 1 次）

### Story 4：经纪人查看同业主其他房源

**As** 一线经纪人，**I want** 在查看某套房源时一键查看该业主名下的其他房源，**So that** 了解业主资产全貌，避免重复打扰、统一谈判。

**验收标准**：
- [ ] 在房源详情的业主/联系人区块，显示"业主还有其他房源，建议您一起跟进，避免重复打扰"提示
- [ ] 点击可唤起"同业主房源"弹窗，显示字段：房源名称、状态、城区商圈、房型、面积、售价、租价
- [ ] 支持选择业主（当业主有多个关联人时）再查询
- [ ] 弹窗内可点击房源名称直接跳转到对应房源详情

### Story 5：经纪人管理房源图片

**As** 一线经纪人，**I want** 为房源上传分类管理的照片并设置封面，**So that** 提升房源展示质量，吸引更多买家/租客关注。

**验收标准**：
- [ ] 支持图片分类标签：封面、玄关、客厅、餐厅、卧室、卫生间、厨房、阳台、书房、室内其他、室外、全景等
- [ ] 支持批量上传、批量修改分类、批量删除、批量下载
- [ ] 支持拖拽排序调整图片顺序
- [ ] 封面图有显著标识，只能设置一张
- [ ] 图片显示尺寸规格信息（如 1440×1080）

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## 5. 功能详细说明

### 5.1 房源列表

#### 5.1.1 列表视图

房源列表为系统核心入口，支持以下视图和操作：

**顶部标签页（房源交易类型切换）**：
- 出售
- 出租
- 未挂牌
- 成交房源
- 全部房源

**核心列表字段**（可自定义显示列）：

| 字段 | 说明 |
|------|------|
| 房源名称 | 小区名称 + 户室号，显示交易类型标签（买卖/租赁）颜色区分 |
| 楼栋 | 楼栋号 |
| 单元 | 单元号 |
| 房号 | 房号 |
| 区域板块 | 区 + 商圈/板块 |
| 状态 | 出售/出租/他售/他租/暂缓等 |
| 售价（万） | 总价，支持升降序排序，价格变动显示箭头 |
| 单价（元/m²） | 每平米均价 |
| 租价（元/月） | 月租金 |
| 面积（m²） | 建筑面积 |
| 户型 | X室X厅 |
| 楼层 | 所在层/总层数 |
| 朝向 | 朝向描述 |
| 挂牌日期 | 房源上架日期 |
| 房源最后跟进日 | 最近一次跟进记录时间 |

**列表顶部操作栏**：
- 批量操作：批量收藏、取消收藏、设置保护房、修改相关方、删除
- 导出：导出当前筛选结果（Excel）
- 自定义列表：自定义显示字段和顺序
- 智能排序：系统推荐排序

**右上角快捷功能**：
- 新增房源按钮（主要 CTA）
- 重复房源检测
- 疑似问题号码房源查询

#### 5.1.2 搜索与筛选系统

**关键词搜索**：
- 搜索范围：房源编号、小区/学校名称、地址、业主主姓名、电话、钥匙编号等
- 支持楼栋、单元、房号独立精确输入

**多维度筛选分组**：

| 筛选组 | 筛选项 |
|--------|--------|
| 范围 | 最新挂牌、最降价、与我相关、我部门相关、收藏房源、超时未跟进房源 |
| 区域 | 地区（多选）、地铁 |
| 价格 | 售价区间 / 单价，支持自定义最小值~最大值 |
| 面积 | 面积区间（预设段 + 自定义） |
| 户型 | 1室/2室/3室/4室/5室及以上 + 卫生间数量 |
| 楼层 | 低层/中层/高层/顶楼/底楼 + 自定义层数范围 |
| 标签 | 速销、独家、有钥匙、电梯、唯一、有照片、贷款、视频、AI视频、有VR、3D |
| 筛选 | 相关方、维护人、房屋现状、状态/属性、装修/朝向、学校、等级、用途、房本年限、唯一住房、税费/贷款、建成年代、产权性质、挂牌类型、来源、看房时间、审核、保护房 |
| 维护 | 发布、实勘、核验、跟进/带看、钥匙/委托、维护完成度 |

**筛选条件可保存**，支持命名保存，下次一键调用。

#### 5.1.3 地图找房

提供地图视图入口，在地图上以点位展示房源分布，支持地图拖拽缩放查找房源（地图功能为独立组件，接入规范另行定义）。

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### 5.2 房源详情

房源详情页采用多 Tab 布局，包含以下标签页：

| Tab | 内容 |
|-----|------|
| 核心信息 | 房源基本属性、价格、图片轮播、基础信息、交易信息 |
| 跟进日志 | 所有跟进记录的时间线，支持筛选和搜索 |
| 业务信息 | 带看记录、实勘记录等业务操作 |
| 房源信息 | 详细的物业/楼盘信息 |
| 营销信息 | 营销相关设置 |
| 相关员工 | 首录方、号码方、出售方、实买方等相关方员工信息 |
| 相册信息 | 房源图片管理 |
| 附件信息 | 其他文件附件 |

**详情页顶部操作区**：
- 房源标题（交易类型标签 + 小区名称 + 户室号）
- 快速操作：改状态、编辑房源、分享、写跟进
- 更多操作下拉菜单

**核心信息 Tab 内容**：

```
[图片轮播区]
总价：XXX 万    单价：XXXXX 元/m²    [昨天最新下降 XX 万，降幅 X.X%]
了解同小区市行情 → 价格解读

户型：X室X厅X卫X阳台
面积：XX.X m²  等级：X（XX）  属性：公盘/私盘
房屋现状：XX   看房时间：随时可看
用途：住宅      录入时间：XXXX-XX-XX
地址：XX区-XX镇
房源备注：-
```

**右侧信息面板**（详情页右侧固定栏）：
- 业主/联系人区块：联系人姓名（打码）、电话（打码）、身份标注、操作按钮（查看号码、新增联系人、更多）
- 跟进提醒 TIPS：提示是否有同业主其他房源
- 房源维护完成度：百分比进度条 + 各维度完成情况（重点信息、附件、实勘、VR、钥匙、委托、验证等）
- 房源动态（近 30 天）：带看次数、复看次数、空看人次、面访次数、收藏房源人数、巧客力分享次数

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### 5.3 新增/编辑房源

#### 5.3.1 新增住宅表单结构

新增住宅采用单页长表单，按信息类别分为以下区块：

**① 房源核心信息**

| 字段 | 类型 | 必填 | 说明 |
|------|------|------|------|
| 状态 | 单选 | 是 | 出售 / 出租 / 租售 / 暂缓 |
| 房源属性 | 单选 | 是 | 公盘 / 私盘 |
| 用途 | 单选 | 否 | 普通住宅 / 花园洋房 |
| 小区名称 | 文本输入 | 是 | 支持联想搜索 |
| 户室号 | 文本输入 | 否 | 栋/幢/弄/湖同 + 单元/号 + 门牌/室号 |
| 所在楼层 | 数字输入 | 是 | 所在层数 |
| 总楼层 | 数字输入 | 是 | 楼栋总层数 |
| 户型 | 数字输入 | 是 | 室数 + 厅数 + 卫数 + 厨数 + 阳台（是否） |
| 建筑面积 | 数字输入 | 是 | 单位：m² |
| 售价 | 数字输入 | 条件必填 | 出售状态必填，单位：万 |
| 租价 | 数字输入 | 条件必填 | 出租状态必填，单位：元/月 |

**② 业主/联系人**

- 支持添加多个联系人（"添加联系人"按钮）
- 每个联系人包含：姓名、性别（先生/女士）、身份（业主/联系人/委托人等）、电话1、电话2
- 电话格式：手机号或座机号（座机需写区号）

**③ 基础信息**

| 字段 | 类型 | 必填 | 说明 |
|------|------|------|------|
| 朝向 | 单选 | 是 | 东/南/西/北/东南/东北/东西/南北/西北/西南 |
| 装修 | 单选 | 是 | 毛坯/清水/简装/中装/精装/豪装 |
| 电梯 | 单选 | 否 | 有/无/重置 |
| 建成年代 | 下拉选择 | 否 | 年份选择，提示：建成年代为空可能影响营销发房 |
| 学校 | 下拉多选 | 否 | 支持添加多个学区，"添加学校"按钮 |
| 看房时间 | 单选 | 否 | 随时可看/提前预约/不方便看/重置 |
| 房屋现状 | 下拉选择 | 否 | 空置/自住/出租中等 |
| 等级 | 单选 | 否 | A（急迫）/ B（较强）/ C（一般） |
| 来源 | 下拉选择 | 否 | 房源来源渠道 |
| 售房原因 | 文本区域 | 否 | 最多 200 字 |
| 房源备注 | 文本区域 | 否 | 最多 500 字 |

**④ 交易信息**

| 字段 | 类型 | 必填 | 说明 |
|------|------|------|------|
| 产权年限 | 单选 | 否 | 40年/50年/70年/永久产权/其他 |
| 产权性质 | 单选 | 否 | 商品房/房改房/集资房/经济活用房 |
| 房本年限 | 下拉 + 下拉 | 是 | 具体年限 + 满五/不满五等 |
| 唯一住房 | 单选 | 否 | 唯一/不唯一 |
| 购房付款方式 | 单选 | 否 | 一次付清/按揭付款/分批次付款/垫资解按 |
| 包税费 | 单选 | 否 | 各付/到手/包税 |
| 抵押 | 单选 | 否 | 有/无 |
| 贷款 | 单选 | 否 | 有/无 |
| 查封 | 单选 | 否 | 有/无 |
| 限制 | 单选 | 否 | 有/无 |
| 原购价 | 数字输入 | 否 | 单位：万 |

**⑤ 相关方**

| 字段 | 说明 |
|------|------|
| 首录方 | 自动填入当前登录用户（只读） |
| 号码方 | 默认为当前用户，可修改 |
| 出售方 | 默认为当前用户，可修改 |

#### 5.3.2 编辑房源

- 编辑页面结构与新增一致，数据预填充
- 顶部显示"修改房源类型"入口（可在住宅/商业等类型间切换）
- 套内面积为非必填字段，仅在编辑时展示
- 保存/取消按钮固定在页面底部

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### 5.4 跟进管理

#### 5.4.1 写跟进

跟进功能以浮层（Drawer/Modal）方式呈现，不离开当前页面：

| 字段 | 类型 | 必填 | 说明 |
|------|------|------|------|
| 跟进目的 | 下拉选择 | 是 | 电话/业主跟进/带看/回访/其他等 |
| 跟进内容 | 文本区域 | 是 | 最少 6 字，最多 500 字 |
| 附件 | 文件上传 | 否 | 最多 10 张，单张最大 20MB，格式：bmp/jpg/png/svg/gif |

支持"跟进模版"功能（快速套用常用跟进话术模板）。

#### 5.4.2 跟进日志展示

跟进日志以时间线方式展示，每条记录包含：

- **跟进类型标签**：不同颜色区分（如绿色=业主跟进、蓝色=电话、橙色=其他）
- **跟进内容正文**
- **操作信息**：`[角色] 姓名 门店名称-组别 时间`
- **操作菜单**（...）：查看详情/编辑/删除（权限控制）

**跟进过滤 Tab**：
- 全部
- 写入跟进
- 敏感信息跟进
- 敏感信息查看
- 修改跟进
- 其他跟进

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### 5.5 图片管理

#### 5.5.1 图片分类体系

| 分类 | 说明 |
|------|------|
| 封面 | 房源主封面，限 1 张 |
| 玄关 | 入户区域 |
| 客厅 | 客厅空间 |
| 餐厅 | 餐厅空间 |
| 卧室 | 各卧室 |
| 卫生间 | 卫浴空间 |
| 厨房 | 厨房空间 |
| 阳台 | 阳台/露台 |
| 书房 | 书房/办公空间 |
| 室内其他 | 其他室内区域 |
| 室外 | 外观/小区环境 |
| 全景 | 360° 全景图 |

#### 5.5.2 图片操作

- **上传**：点击上传区域或拖拽上传，支持批量
- **排序**：拖拽调整同类图片顺序（"点击后可拖拽图片调整排序"提示）
- **分类设置**：上传时选择分类，或批量修改已有图片分类
- **批量操作**：全选、批量修改分类、批量删除、批量下载
- **封面设置**：在图片缩略图上标注"封面"标签

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### 5.6 同业主房源

当系统识别到当前房源的业主名下还有其他房源时，触发以下交互：

1. 在房源详情右侧"业主/联系人"区块显示提示条：
   > "业主还有其他房源，建议您一起跟进，避免重复打扰"

2. 点击"查看房源"触发弹窗，字段如下：

| 字段 | 说明 |
|------|------|
| 房源名称 | 可点击跳转到对应房源 |
| 状态 | 当前交易状态 |
| 城区商圈 | 所在区域 |
| 房型 | 户型描述 |
| 面积（m²） | 建筑面积 |
| 售价（万） | 出售价格 |
| 租价（元/月） | 出租价格 |

3. 当业主有多个关联联系人时，弹窗顶部提供业主下拉选择器。

4. 弹窗提示注意事项："房源详情提示条存在缓存，以本页面数据为准"

---

### 5.7 房源状态流转

```
                    ┌─────────┐
                    │  新增   │
                    └────┬────┘
                         │
              ┌──────────▼──────────┐
              │       出售/出租      │
              └──────────┬──────────┘
                         │
        ┌────────────────┼────────────────┐
        ▼                ▼                ▼
    ┌───────┐        ┌───────┐        ┌───────┐
    │  暂缓  │        │ 他售   │        │ 成交   │
    └───┬───┘        │ 他租   │        └───────┘
        │            └───────┘
        └────────────────▶ 出售/出租（恢复）
```

**状态说明**：

| 状态 | 说明 |
|------|------|
| 出售 | 当前正在出售中，公盘流通 |
| 出租 | 当前正在出租中，公盘流通 |
| 暂缓 | 业主暂时不出售/出租，保留记录 |
| 他售 | 已委托其他中介或自行处置（非本平台成交） |
| 他租 | 同上，出租版本 |
| 成交 | 通过本平台成功成交 |
| 未挂牌 | 录入但尚未公开挂牌 |

---

## 6. 技术考量

### 6.1 依赖关系

| 依赖项 | 用途 | 时间线风险 |
|--------|------|------------|
| 组织人事模块 | 相关方（首录方/号码方/出售方）员工数据 | 低（并行开发） |
| 权限模块 | 控制私盘/公盘可见性、敏感信息访问权限 | 中（需明确权限矩阵） |
| 地图服务 | 地图找房功能 | 低（可延后） |
| 文件存储服务 | 房源图片和附件存储（OSS/S3） | 中（需确定存储方案） |
| 小区数据库 | 小区名称联想搜索的基础数据 | 高（需预导入或接入外部数据源） |

### 6.2 已知风险

| 风险 | 可能性 | 影响 | 缓解措施 |
|------|--------|------|----------|
| 小区基础数据缺失 | 高 | 高 | 提前采购或导入小区数据，支持手动输入兜底 |
| 大数据量列表性能（89000+ 条） | 中 | 高 | 后端分页 + 索引优化，禁止前端全量加载 |
| 图片存储成本 | 中 | 中 | 限制单张大小，压缩处理，CDN 分发 |
| 号码隐私合规 | 高 | 高 | 手机号默认打码，设置查看权限，记录查看日志 |

### 6.3 待解决问题（开发前必须明确）

- [ ] **小区数据来源**：是自建小区库还是接入第三方（安居客、链家数据接口）？— Owner: 技术负责人 — Deadline: 开发启动前 1 周
- [ ] **私盘可见范围**：私盘仅录入人可见，还是录入人所在门店可见？— Owner: 业务负责人
- [ ] **房源号码查看权限**：什么角色可以查看未打码号码？是否需要记录每次查看日志？— Owner: 产品 + 合规
- [ ] **重复房源判断逻辑**：以业主电话为主键还是（小区+楼栋+单元+房号）为主键？— Owner: 产品
- [ ] **跟进目的选项**：需要业务方提供完整的跟进目的枚举值 — Owner: 业务运营

---

## 7. 上线计划

| 阶段 | 时间 | 用户范围 | 通过条件 |
|------|------|----------|----------|
| 内部 Alpha | TBD | 开发+产品+1个试点门店（5人） | 核心流程无 P0 Bug，房源增删改查完整 |
| 封闭 Beta | TBD | 3个试点门店（50人） | 错误率 < 1%，跟进记录功能稳定，用户反馈 CSAT ≥ 4/5 |
| 全量上线 | TBD | 全部门店 | 性能指标达标，帮助文档完备，客服培训完成 |

**回滚标准**：若上线后 24 小时内出现房源数据丢失、错误率 > 5% 或业主电话泄露等 P0 问题，立即回滚并启动事故响应流程。

---

## 8. 附录

### 8.1 字段枚举值速查

**房源状态**：出售、出租、租售、暂缓、他售、他租、成交、未挂牌

**朝向**：东、南、西、北、东南、东北、东西、南北、西北、西南

**装修**：毛坯、清水、简装、中装、精装、豪装

**等级**：A（急迫）、B（较强）、C（一般）

**产权年限**：40年、50年、70年、永久产权、其他

**产权性质**：商品房、房改房、集资房、经济活用房

**付款方式**：一次付清、按揭付款、分批次付款、垫资解按

**包税方式**：各付、到手、包税

**看房时间**：随时可看、提前预约、不方便看

**电梯**：有、无

**唯一住房**：唯一、不唯一

### 8.2 房源维护完成度评分维度（参考）

| 维度 | 满分权重 |
|------|----------|
| 重点信息（户型/面积/价格/朝向等核心字段完整度） | 8% |
| 附件（上传合同等文件） | 8% |
| 实勘（经纪人实地勘察记录） | 16% |
| VR（全景视频/图片） | 8% |
| 钥匙（是否托管钥匙） | 10% |
| 委托（是否签署委托协议） | 10% |
| 验证（房源信息核实） | 7% |
| 跟进（近期跟进活跃度） | 8% |
| 带看 | 8% |
| 其他 | 17% |

### 8.3 相关截图参考

- 房源列表（出售视图）：`Project/fonrey/sreenshots/房源/房源列表.png`
- 全部房源视图：`Project/fonrey/sreenshots/房源/全部房源.png`
- 新增住宅表单：`Project/fonrey/sreenshots/房源/增房/新增住宅.png`
- 编辑房源：`Project/fonrey/sreenshots/房源/增房/编辑房源.png`
- 上传图片：`Project/fonrey/sreenshots/房源/增房/上传图片.png`
- 写跟进：`Project/fonrey/sreenshots/房源/增房/写跟进.png`
- 查看同业主房源：`Project/fonrey/sreenshots/房源/增房/查看同业主房源.png`