33 KiB
PRD: 楼盘管理模块
状态: Draft
作者: 产品经理
最后更新: 2026-04-23（v1.0 初稿，基于楼盘管理列表、楼盘详情（楼盘信息/楼栋管理/结构管理/楼盘照片/楼盘价格走势/周边配套）、区域管理（城区/商圈/关联关系）、学校管理共14张截图分析完成）
版本: 1.0
所属系统: Fonrey 房产经纪管理系统
关联模块: 房源管理、客源管理、组织人事管理、权限管理
1. 问题陈述
背景
楼盘（小区）是房源管理的基础数据底座。一套房源必须归属于某一楼盘，楼盘的信息完整度直接决定房源数据的质量、搜索的准确性，以及向买客推荐时的可信度。
现实业务中，楼盘数据的核心痛点集中在以下几个方面：
- 数据分散不统一：楼盘名称存在多版本叫法（标准名、别名、营销名等），各门店录入口径不一，导致同一楼盘在系统中多次重复存在，房源匹配困难
- 楼栋/单元/房号缺失：房源录入时无法关联准确的楼栋结构，导致"同一门牌号多套房源"的数据混乱问题
- 区域体系不规范：城区-商圈两级区域结构缺乏统一维护，不同城市、分公司之间区域命名各行其是，无法支持跨区域数据汇总
- 学区信息不完整：学区是买家购房的核心关注点，但缺乏与楼盘关联的学区数据库，全靠经纪人口述，准确性和一致性极差
- 价格走势不可视：缺少楼盘级别的历史成交价和挂牌价趋势数据，经纪人在客户询价时无参考依据，议价能力弱
目标用户
| 角色 | 描述 | 使用频率 |
|---|---|---|
| 运营/数据管理员 | 维护楼盘信息、楼栋结构、区域体系、学校信息的标准化数据 | 每日 |
| 一线经纪人 | 查询楼盘详情、参考价格走势、了解周边配套辅助成交 | 每日 |
| 店长/经理 | 监控楼盘数据完整度，分析区域市场行情 | 每周 |
| 系统管理员 | 配置区域关联关系，管理数据标准 | 不定期 |
2. 目标与成功指标
| 目标 | 指标 | 当前基准 | 目标值 | 衡量周期 |
|---|---|---|---|---|
| 提升楼盘数据完整度 | 楼盘及单元完整率 | 待统计 | ≥ 95% | 上线后 90 天 |
| 减少重复楼盘 | 楼盘关联房号率 | 待统计 | ≥ 90% | 上线后 90 天 |
| 提升学区信息准确率 | 有学区关联的楼盘占比 | 待统计 | ≥ 80% | 上线后 60 天 |
| 提升区域数据规范度 | 有坐标的商圈占比 | 1.83%（截图数据） | ≥ 90% | 上线后 120 天 |
3. 非目标（本期不做）
- 应用数据标准：数据标准应用功能本期不做，后续版本规划
- 不包含楼盘的对外门户网站展示（楼盘详情页对客展示为营销模块）
- 不包含楼盘数据与第三方平台（链家、贝壳等）的数据同步集成
- 不包含销控盘（新房/一手楼盘）功能，本模块聚焦二手房楼盘管理
- 不包含楼盘的 AI 自动补全/抓取功能（数据采集为独立项目）
4. 用户故事与验收标准
Story 1：运营人员在楼盘列表中查找并管理楼盘
As 运营/数据管理员，I want 通过楼盘列表快速查找特定楼盘并了解其数据完整度状态，So that 可以有针对性地补全数据，提升整体楼盘数据质量。
验收标准：
- 楼盘列表支持关键词搜索：楼盘名称/别名/概要地址，点击"查询"触发搜索，支持"清除"重置
- 支持按区域过滤（行政区多选）：不限 / 静安 / 闵行 / 普陀 / 松江 / 长宁 等
- 支持按用途过滤：不限 / 住宅 / 别墅 / 商住 / 商业 / 写字楼 / 其他
- 支持按"固定情况"、"完善情况"、"楼盘类型"、"楼标号小区非标结构情况"、"有无房源"、"楼栋类型"、"权属关系"、"有无坐标"等维度组合筛选（下拉）
- 列表顶部实时显示数据完整度统计面板，包含：楼盘关联率、楼栋及单元完整率、房号匹配率、处置率、入住人结构数据、有效结构数量、房源对标等关键指标，并提供"重新计算"入口
- 列表字段包含：楼盘名称（含信息标签、标准楼盘入口、标准楼栋入口、标准房号入口）、楼盘类型、详细地址、城区商圈、当月挂牌均价（元/m²）、楼栋数、产品数、房源数（出售/出租/总计）
- 列表支持批量操作：批量新增楼栋、批改区域商圈、删除、合并楼盘
- 支持新增楼盘（主 CTA 按钮）
- 每行操作列提供"编辑"和"删除"按钮
- 列表底部支持分页（20条/页，支持跳页）
Story 2：运营人员查看和编辑楼盘基本信息
As 运营/数据管理员，I want 在楼盘详情页查看完整的楼盘信息并快速修正错误，So that 保持楼盘档案的准确性，为房源信息提供可靠的数据基础。
验收标准：
- 楼盘详情页顶部展示楼盘完整名称（含标准名+别名组合）及4类权限标签（楼栋锁、房号锁、信息锁、标准房号锁）
- 顶部提供"解锁楼盘"操作按钮（受权限控制）
- 详情页分 Tab 展示：楼盘信息 / 楼栋管理 / 结构管理 / 楼盘照片 / 楼盘附件 / 周边配套 / 楼盘价格走势 / 销控盘
- 楼盘信息 Tab 下，"基本信息"区块字段包含：
- 城区商圈、小区地址、概要地址、建筑类型
- 楼栋结构（枚举：单元-房号等）
- 小区别名（可多个）
- 土地使用年限（如：70年）
- 物业类型（住宅/别墅等）
- 权属类别（如：商品房住宅）
- 竣工年限、总户数、单元总数
- 小区坐标（经纬度，可点击坐标地图定位）
- 楼盘信息 Tab 下，"对口学校"区块展示关联学校列表，字段：学校名称/学校类型/学校性质/学校等级
- 楼盘信息 Tab 下，"其他信息"区块字段包含：
- 小区总建筑面积、小区占地面积、容积率、绿化率
- 物业公司、物业费（元/m²/月）、物业电话
- 开发商、车位数（总数）、车位数（地下）、停车位配比
- 供水类型、供电类型、统一供暖（有/无）、有无燃气
- 备注
- 点击"编辑"按钮跳转至独立编辑页面，编辑完成点击"确定"保存，"取消"不保存并返回
- 楼盘地址有误时提供"纠错"入口（页面顶部"楼盘地址有误？点此【纠错】"）
Story 3：运营人员编辑楼盘信息（完整编辑页）
As 运营/数据管理员，I want 在专用编辑页中全量修改楼盘的基本信息、学校信息和其他信息，So that 一次性完成楼盘档案的系统化维护。
验收标准：
基本信息区块
| 字段 | 类型 | 必填 | 说明 |
|---|---|---|---|
| 小区名称 | 文本输入 | 是 | 只读（灰底），不可在编辑页修改，需通过合并/申请流程处理 |
| 小区地址 | 文本输入 | 是 | 只读（灰底） |
| 物业类型 | 单选 | 是 | 已选中N个，可调整 |
| 城区商圈 | 级联下拉 | 否 | 城区 + 商圈二级联动 |
| 楼栋结构 | 下拉 | 是 | 单元-房号 / 其他等枚举 |
| 小区别名 | 文本 + 标准别名 | 否 | 支持自定义别名（最多20字，多个用「回号」分隔），系统别名只读展示 |
| 建筑类型 | 单选组 | 否 | 板楼 / 塔楼 / 板塔结合 |
| 概要地址 | 文本输入 | 否 | 简短描述，如"海波路1000弄" |
| 土地使用年限 | 下拉 | 否 | 已选中N个 |
| 竣工年限 | 多选下拉 | 否 | 已选中N个 |
| 权属类别 | 多选下拉 | 否 | 已选中N个 |
| 单元总数 | 数字输入 | 否 | 配合"栋"单位标识 |
| 总户数 | 数字输入 | 否 | 配合"户"单位标识 |
| 小区坐标 | 经纬度文本输入 | 否 | 格式：纬度,经度，旁有坐标编辑入口和地图定位按钮 |
- 必填字段未填写时，点击"确定"弹出错误提示并定位到未填字段
- 小区名称、小区地址字段灰底只读，不可编辑
学校信息区块
- 支持关联多个对口学校，每条记录提供删除操作
- 提供"+ 添加"按钮，点击打开学校选择弹窗
- 区块说明文字："删除学校，所有房源下关联的该关联学校将会被删除"
其他信息区块
| 字段 | 类型 | 必填 | 说明 |
|---|---|---|---|
| 小区总建筑面积 | 数字输入 | 否 | 单位：m² |
| 小区占地面积 | 数字输入 | 否 | 单位：m² |
| 容积率 | 数字输入 | 否 | 如：1.7 |
| 绿化率 | 数字输入 | 否 | 如：38（%） |
| 开发商 | 文本输入 | 否 | 如：单位自建 |
| 物业公司 | 文本输入 | 否 | 如：业主自管 |
| 物业费 | 数字输入 | 否 | 单位：元/m²/月，如：1.20 |
| 物业电话 | 文本输入 | 否 | |
| 车位数（总数） | 数字输入 | 否 | 配合"个"单位 |
| 车位数（地下） | 数字输入 | 否 | 配合"个"单位 |
| 停车位配比 | 文本输入 | 否 | 如：100:63 |
| 供水类型 | 单选 | 否 | 民水 / 商水 |
| 供电类型 | 单选 | 否 | 民电 / 商电 |
| 统一供暖 | 单选 | 否 | 有 / 无 |
| 有无燃气 | 单选 | 否 | 有 / 无 |
| 备注 | 文本区域 | 否 | 多行文本 |
- 页面底部固定显示"确定"（橙色主按钮）和"取消"按钮
- 点击"取消"返回楼盘详情页，不保存
- 保存成功后返回楼盘信息 Tab，信息即时刷新
Story 4：运营人员管理楼栋和单元
As 运营/数据管理员，I want 在楼盘详情的楼栋管理 Tab 中维护楼栋（单元）列表，So that 为房源录入提供准确的楼栋结构参考，减少"无法关联结构"的房源数量。
验收标准：
- 楼栋管理 Tab 以列表形式展示该楼盘下所有单元，列字段包含：单元名、楼盘类型（标准/非标）、物业类型、竣工年限、总层数、土地使用年限、电梯（有/无）、关联学校
- 每行操作列提供"编辑"和"结构管理"两个操作链接
- 顶部支持按"单元"关键词搜索，点击"搜索"执行
- 批量操作：批量设置单元信息、合并单元、移动单元
- 提供"申请新增"入口（找不到楼栋时引导用户发起新增申请）
- 页面顶部提示文字：本楼盘还有N个非标准结构，提供"查看明细"跳转链接
- 列表分页（20条/页，支持翻页和跳页），底部显示总条数
- 单元名称为蓝色可点击链接，点击进入该单元的结构管理视图
Story 5：运营人员管理结构（楼层与房号）
As 运营/数据管理员，I want 在结构管理 Tab 中查看并维护每个单元下的楼层和房号信息，So that 构建准确的"楼盘-楼栋-单元-楼层-房号"五级数据结构，支撑房源的精准定位。
验收标准：
- 结构管理 Tab 左侧为单元列表（支持多选），右侧展示选中单元的楼层-房号矩阵
- 左侧单元列表按单元名称列出，支持滚动，选中单元高亮显示（橙色）
- 右侧矩阵：行为楼层名（实际层），列为房号；矩阵单元格展示具体房号（附标准/非标标签）
- 矩阵顶部提供"批量编辑房号"和"合并房号"操作按钮
- 顶部显示"已选N条"计数，以及找不到房号时引导"申请新增"链接
- 右上角提示本楼盘还有N个房号无法关联结构，提供"查看明细"入口
- 每个房号旁显示"标准"标签（表示已匹配标准结构）
Story 6：运营人员管理楼盘照片
As 运营/数据管理员，I want 在楼盘照片 Tab 中上传和管理楼盘的图片资源（楼盘图片、户型图、VR），So that 为经纪人展示楼盘和为买客提供参考提供丰富的视觉素材。
验收标准：
照片分类 Tab
- 支持三类照片 Tab：楼盘图片（N） / 户型图（N） / 楼盘VR（N），括号内显示该类照片数量
户型图管理
- 户型图支持按户型过滤：全部 / 1室 / 2室 / 3室 / 4室 / 5室及以上
- 支持按朝向过滤：全部 / 东 / 南 / 西 / 北 / 南北 / 东南 / 西北 / 东北 / 东西
- 户型图内部分子 Tab：推荐户型图（N）/ 标准户型图（N）（当前激活）/ VR户型图（N）/ 本地上传（N）
- 系统提示："推荐户型图和标准户型图仅支持查看"（标准库图片不可编辑/删除）
- 户型图以瀑布流/网格方式展示，每张图片底部标注户型描述（如"1室2厅1卫"）
- 支持分页（30条/页），显示总条数
楼盘图片管理
- 支持上传楼盘实景图片，支持批量上传
- 支持图片分类管理
楼盘VR管理
- 支持上传/关联VR全景资源
Story 7：经纪人查看楼盘价格走势
As 一线经纪人，I want 在楼盘详情页查看该楼盘的挂牌价走势和历史成交数据，So that 在带看时能为客户提供客观的市场行情参考，增强议价信心。
验收标准：
数据维度切换
- 价格走势 Tab 顶部提供两个子 Tab：司内数据 / 市场数据
- 顶部注明"以下数据按照T+1更新，市场&网签数据仅供参考"
司内数据视图
- 展示两个摘要指标：本周小区挂牌均价（元/m²）、近一年小区成交均价
- 挂牌量分布区块：
- 以户型为维度展示分布（如"3室挂牌分布情况"）
- 环形图展示该户型挂牌套数占总挂牌比例
- 标注：3室挂牌套数 / 小区挂牌套数（蓝色可点击数字，跳转房源列表）
- 展示该户型挂牌价格分布：大多数业主的选择（中间价区间）/ 最低价 / 最高价（万）
- 成交分布情况区块：展示户型维度成交分布，无数据时显示空状态"暂无数据"
- 挂牌均价趋势折线图：
- 支持按"按周"/ "按月"切换时间粒度（按钮组切换）
- X轴为时间，Y轴为价格（万/m²）
- 双折线：本小区（橙红色实线）/ 本商圈（蓝色实线）
- 图例位于左上角，鼠标悬浮显示具体数值 Tooltip
- 成交均价趋势折线图：
- X轴为时间（月份），Y轴为价格
- 单折线：本小区
- 无数据时图表显示空状态
- 本小区成交数据明细（近一年）：
- 数据免责说明："数据实时更新，公司设置了我售房源展示保护规则，仅列出展示权限内的成交记录"
- 表格列：房源编号 / 挂牌价格（万）/ 价差（万）/ 成交价格（万）/ 成交单价（元/m²）/ 成交周期（天）/ 户型 / 面积（m²）/ 楼层 / 朝向 / 装修 / 挂日期 / 成交日期
- 无数据时展示空状态"暂无数据"
Story 8：经纪人查看楼盘周边配套
As 一线经纪人，I want 在楼盘详情页查看该楼盘周边的交通/教育/医疗/购物/生活/娱乐配套，So that 在带客时快速回答客户关于生活便利性的问题，增强成交转化。
验收标准：
- 周边配套 Tab 以地图为主体，楼盘位置以橙色标记点展示在地图上
- 右侧面板提供分类 Tab 过滤：交通 / 教育 / 医疗 / 购物 / 生活 / 娱乐
- 教育类下提供二级过滤：幼儿园 / 小学 / 中学 / 大学
- 右侧列表展示该分类下周边设施，每条记录包含：
- 设施图标 + 设施名称
- 线路/地址（灰色小字）
- 距楼盘直线距离（如"1227米"）
- 地图上以彩色 Pin 标注对应类别的设施位置，与右侧列表联动
- 地图支持缩放和拖拽操作
- 周边数据由第三方地图 API 提供（接入规范另行定义）
Story 9：运营人员管理城区与商圈
As 运营/数据管理员，I want 在区域管理模块中维护城区和商圈的二级区域体系，So that 为房源、楼盘、客源的区域筛选和统计提供规范的地理基础数据。
验收标准：
区域管理入口
- 楼盘管理页面顶部 Tab 导航：楼盘 / 区域管理 / 学校管理 / 应用标准数据
城区管理
- 切换至"城区管理"子 Tab，展示城区列表，字段：城区名称 / 商圈数量 / 楼盘数量 / 坐标
- 支持按城区名称关键词搜索（"查询"按钮触发，"重置"清空）
- 支持按有无坐标过滤：不限 / 有坐标 / 无坐标
- 批量操作：合并城区（勾选后激活"合并城区"按钮）
- 操作列：修改 / 设置坐标
- "新增城区"按钮（橙色，右上角）
- 商圈数量和楼盘数量为蓝色可点击数字，点击跳转查看关联数据
- 分页（20条/页），显示总条数
商圈管理
- 切换至"商圈管理"子 Tab，展示商圈列表，字段：城区名称 / 商圈名称（含标准标签）/ 楼盘数量 / 坐标
- 支持按商圈名称关键词搜索
- 支持按城区过滤（多个城区单选展示，如：上海周边/徐汇/宝山等）
- 支持按有无坐标过滤：不限 / 有坐标 / 无坐标
- 批量操作：合并商圈 / 转移商圈
- 操作列：修改 / 查看关联关系 / 设置坐标
- "新增商圈"按钮（橙色，右上角）
Story 10：运营人员新增/编辑商圈
As 运营/数据管理员，I want 通过弹窗快速新增或修改商圈信息，So that 保持区域数据的及时更新，不需要跳转页面打断工作流。
验收标准：
- 点击"修改"或"新增商圈"触发浮窗（Modal）
- 浮窗标题：修改商圈 / 新增商圈
- 字段：
- 所属城区（下拉，必填）：选择该商圈归属的城区
- 商圈名称（文本输入，必填）：商圈名称，如"南通"
- 必填字段未填时，点击"确认修改"弹出错误提示
- 确认后浮窗关闭，商圈列表即时刷新
Story 11：运营人员查看商圈关联关系
As 运营/数据管理员，I want 查看本地商圈与标准商圈之间的映射关系，并在需要时修改关联，So that 跨区域数据统计时能正确聚合同一商圈下不同分公司的数据。
验收标准：
- 点击商圈列表操作列"查看关联关系"，跳转至"查看关联情况"独立页面
- 页面顶部筛选区：标准区域（下拉，请选择）/ 本地区域（下拉，默认回填当前商圈所属城区+商圈）
- 点击"查询"触发搜索，"重置"清空条件
- 结果列表字段：标准城市 / 标准城区 / 标准商圈 / 关联本地商圈 / 本地商圈所属城区 / 操作（"变更"链接）
- 支持批量修改（勾选后激活"批量修改"按钮）
- 分页（20条/页）
Story 12：运营人员管理学校信息
As 运营/数据管理员，I want 在学校管理模块中维护学校基础信息，并将学校与楼盘关联，So that 经纪人在房源录入和客户带看时能快速调用准确的学区数据，提升学区房的推荐效率。
验收标准：
学校列表
- 楼盘管理顶部 Tab 导航切换至"学校管理"
- 支持按学校名称关键词搜索（"查询"按钮触发）
- 支持按城区过滤（单选城区标签：不限 / 宝山 / 崇明 / 奉贤等）
- 批量操作："批量删除"按钮（勾选后激活）
- 新增操作："+ 新增学校"橙色按钮
- 列表字段：学校名称 / 城区 / 学校地址 / 类型（幼儿园/小学/初中/高中/九年制/九年一贯制等）/ 级别（普通/重点/区重点等）/ 性质（公立/私立）/ 操作（编辑/删除）
- 分页（20条/页），显示总条数（如"共1503条"），支持跳页
编辑/新增学校（浮窗）
- 点击"编辑"或"新增学校"触发浮窗（Modal），标题：编辑学校 / 新增学校
- 字段：
| 字段 | 类型 | 必填 | 说明 |
|---|---|---|---|
| 学校名称 | 文本输入 | 是 | 红色*标注，输入框提示"学校名称" |
| 城区 | 下拉 | 是 | 红色*标注，选择所属行政区 |
| 地址 | 文本输入 | 否 | 学校具体地址，如"郭守敬路111号" |
| 学校类型 | 下拉 | 否 | 幼儿园 / 小学 / 初中 / 高中 / 九年制 / 九年一贯制 / 大学等 |
| 办学性质 | 下拉 | 否 | 公立 / 私立 |
| 级别 | 下拉 | 否 | 普通 / 重点 / 区重点 等 |
- 必填字段（学校名称、城区）未填时，点击"确定"弹出错误提示并定位到对应字段
- 点击"取消"关闭浮窗，不保存
- 保存成功后浮窗关闭，列表即时刷新，新增/修改的学校显示在列表中
5. 功能详细说明
5.1 楼盘列表
5.1.1 页面结构
楼盘管理页面为系统管理后台的核心数据管理页面，整体布局如下：
顶部 Tab 导航（模块级）：
- 楼盘（当前）
- 区域管理
- 学校管理
- 应用标准数据（本期不做）
数据完整度统计面板（顶部横向展示）：
| 指标 | 说明 |
|---|---|
| 楼盘关联率 | 有房源关联的楼盘占比 |
| 楼栋及单元完整率 | 已完善楼栋/单元信息的楼盘占比 |
| 房号匹配率 | 房源已匹配到具体房号的占比 |
| 处置率 | 已处置异常数据的占比 |
| 入住人结构数据 | 有入住人信息的结构数量 |
| 有效结构数量 | 系统中有效结构总量 |
| 房源对标 | 房源与标准结构匹配度 |
提供"重新计算"按钮手动刷新统计数据。
5.1.2 搜索与筛选
关键词搜索：
- 搜索范围：楼盘名称 / 别名 / 供货商 / 详细地址
- 点击"查询"执行，"清除"重置
维度筛选（水平横排，支持多维组合）：
| 筛选维度 | 选项示例 |
|---|---|
| 区域 | 不限 / 静安 / 闵行 / 普陀 / 松江 / 长宁 等行政区 |
| 用途 | 不限 / 住宅 / 别墅 / 商住 / 商业 / 写字楼 / 其他 |
| 固定情况 | 下拉选择 |
| 完善情况 | 下拉选择 |
| 楼盘类型 | 下拉选择 |
| 楼标号小区非标结构情况 | 下拉选择 |
| 有无房源 | 下拉选择 |
| 楼栋类型 | 下拉选择 |
| 权属关系 | 下拉选择 |
| 有无坐标 | 下拉选择 |
5.1.3 列表字段说明
| 字段 | 说明 |
|---|---|
| 楼盘名称 | 蓝色可点击链接，跳转楼盘详情；行内附"信息"/"标准楼盘"/"标准楼栋"/"标准房号"等快捷标签 |
| 楼盘类型 | 住宅/别墅/商住/商业等 |
| 详细地址 | 楼盘完整地址 |
| 城区商圈 | 所属城区-商圈 |
| 当月挂牌均价（元/m²） | 本月该楼盘挂牌房源的平均单价，支持排序 |
| 楼栋数 | 该楼盘下已录入的楼栋总数，数字可点击 |
| 产品数 | 房源/户型产品数量 |
| 房源数 | 格式：出售N/出租N/共N，蓝色数字可点击跳转房源列表 |
| 操作 | 编辑 / 删除 |
5.1.4 批量操作
| 操作 | 说明 |
|---|---|
| 批量新增楼栋 | 为勾选楼盘批量新增楼栋 |
| 批改区域商圈 | 批量修改选中楼盘的所属区域/商圈 |
| 删除 | 批量删除（需二次确认） |
| 合并楼盘 | 将多个楼盘合并为一个标准楼盘 |
5.2 楼盘详情
5.2.1 详情页顶部区域
楼盘标题：展示楼盘的完整名称（主名称 + 括号内别名列表），多个别名以顿号分隔。
权限标签（4类锁定标志，锁状图标）：
| 标签 | 含义 |
|---|---|
| 楼栋 🔒 | 楼栋信息已锁定，不可随意修改 |
| 房号 🔒 | 房号信息已锁定 |
| 信息 🔒 | 楼盘基本信息已锁定 |
| 标准房号 🔒 | 已关联标准房号，不可随意变更 |
"解锁楼盘"按钮（橙色，右上角，受权限控制）
Tab 导航（楼盘详情内部 Tab）：
| Tab | 说明 |
|---|---|
| 楼盘信息 | 楼盘基础数据（基本信息/对口学校/其他信息） |
| 楼栋管理 | 楼栋/单元列表管理 |
| 结构管理 | 楼层-房号矩阵管理 |
| 楼盘照片 | 楼盘图片/户型图/VR管理 |
| 楼盘附件 | 楼盘相关文件附件 |
| 周边配套 | 地图+周边设施信息 |
| 楼盘价格走势 | 挂牌价/成交价走势图表 |
| 销控盘 | 新房/销控相关（本期不展开） |
5.3 楼栋管理
楼栋管理采用列表视图，以"单元"为基本管理单元（对于别墅类楼盘，每个独立门牌号视为一个单元）。
关键设计决策：
- 楼栋结构的最小粒度为"单元"，单元下才挂楼层和房号
- 标准单元有"标准"标签，非标结构另行标记，支持通过"申请新增"发起数据标准化申请
- 批量操作（设置单元信息/合并/移动）支持跨楼盘的单元管理
5.4 结构管理
结构管理提供"左侧单元列表 + 右侧楼层-房号矩阵"的双栏布局：
- 左侧：当前楼盘所有单元列表，支持多选；选中单元以橙色高亮，矩阵区同步更新
- 右侧矩阵：行为楼层名（显示实际层数，如"1（1层）"），列为房号，矩阵单元格显示具体房号及标准/非标标签
设计原则：矩阵布局让数据管理员能一眼看清每层每号的覆盖情况，快速定位缺失房号。
5.5 楼盘照片
照片管理分三类 Tab，不同类别的照片有不同的管理逻辑：
| 类别 | 上传权限 | 管理方式 |
|---|---|---|
| 楼盘图片 | 运营人员可上传 | 自由上传，分类管理 |
| 户型图 | 标准库只读，本地上传可维护 | 标准户型图不可编辑；推荐图/本地上传可管理 |
| 楼盘VR | 运营人员可上传 | 上传 VR 资源文件 |
户型图的子 Tab 分类机制：
- 推荐户型图：系统推荐的标准图，只读查看
- 标准户型图：标准数据库中的户型图，只读查看
- VR户型图：VR 格式的户型图
- 本地上传：公司自行上传的户型图，可编辑
户型图支持按户型（室数）和朝向双维度过滤，方便快速定位特定类型的户型图。
5.6 楼盘价格走势
价格走势功能提供楼盘级别的市场行情可视化，帮助经纪人建立数据支撑下的市场认知。
数据来源说明：
- 司内数据：来自本公司系统内房源挂牌和成交记录，T+1 更新，数据准确但可能样本量有限
- 市场数据：来自市场/网签数据，T+1 更新，仅供参考
核心可视化组件：
- 挂牌量分布图（环形图）：直观展示各户型在总挂牌量中的占比，配合价格区间（最低/大多数业主选择/最高）为经纪人提供定价参考
- 成交分布图：户型维度的历史成交情况
- 挂牌均价趋势折线图：支持按周/按月切换，双折线（小区 vs 商圈）对比，帮助经纪人判断本楼盘相对商圈的价格偏离度
- 成交均价趋势折线图：月度维度的成交均价历史走势
- 成交明细表格：近一年成交记录，字段完整，支持经纪人做具体的价格比对分析
5.7 周边配套
周边配套采用"地图主视图 + 右侧分类列表"的双栏布局，数据由第三方地图 API 提供。
分类体系：
| 一级分类 | 二级分类（示例） |
|---|---|
| 交通 | 地铁站/公交站/高速出入口等 |
| 教育 | 幼儿园 / 小学 / 中学 / 大学 |
| 医疗 | 医院/诊所/药店等 |
| 购物 | 超市/商场/菜市场等 |
| 生活 | 银行/邮局/政务服务等 |
| 娱乐 | 公园/影院/健身房等 |
每条设施记录展示：名称 + 地址/线路 + 距楼盘直线距离（米）。
5.8 区域管理
区域管理分为"城区管理"和"商圈管理"两个子模块，共同构建城区-商圈两级区域数据体系。
5.8.1 城区管理
城区为区域体系的第一级，对应行政区划（如：闵行/长宁/嘉定等）。
核心功能：
- 列表展示（城区名称/商圈数量/楼盘数量/坐标）
- 支持合并城区（处理历史数据中的同一区域多名称问题）
- 支持修改城区名称
- 支持设置城区坐标（经纬度，用于地图展示）
5.8.2 商圈管理
商圈为区域体系的第二级，归属于特定城区（如：嘉定-江桥新城）。
核心功能：
- 列表展示（城区名称/商圈名称/楼盘数量/坐标）
- 新增/修改商圈（浮窗操作，字段：所属城区+商圈名称）
- 合并商圈（多个历史商圈名称合并为一个标准商圈）
- 转移商圈（将商圈从一个城区移至另一个城区）
- 设置坐标
- 查看关联关系
5.8.3 商圈关联关系
商圈关联关系用于处理本地区域数据与全国标准区域数据的映射，支持跨城市分公司的数据统一。
页面字段：标准城市 / 标准城区 / 标准商圈 / 关联本地商圈 / 本地商圈所属城区 / 操作（变更）
使用场景：当系统引入国家/行业标准区域体系时，需要将历史本地商圈数据映射至标准商圈，此页面提供查看和变更能力。
5.9 学校管理
学校管理维护可供楼盘和房源关联的学校数据库，是学区房推荐的基础数据支撑。
5.9.1 学校列表
支持按名称搜索 + 城区过滤，展示字段：学校名称/城区/学校地址/类型/级别/性质。
学校类型枚举：幼儿园 / 小学 / 初中 / 高中 / 九年制 / 九年一贯制 / 大学
学校级别枚举：普通 / 重点 / 区重点
办学性质枚举：公立 / 私立
5.9.2 新增/编辑学校（浮窗）
浮窗操作，字段简洁：学校名称（必填）/ 城区（必填）/ 地址 / 学校类型 / 办学性质 / 级别。
必填项校验，确认后列表即时刷新，无需跳转页面。
6. 技术考量
6.1 依赖项
| 系统/模块 | 依赖原因 | 时间线风险 |
|---|---|---|
| 地图服务 API | 周边配套数据来源、楼盘坐标定位功能 | 中（需确定采购哪家地图供应商） |
| 第三方价格数据 | 楼盘价格走势-市场数据 Tab | 中（数据接口规范需另行对接） |
| 房源管理模块 | 房源与楼盘的关联关系 | 低（已有设计） |
| 权限管理模块 | 楼盘锁定/解锁权限、数据编辑权限 | 低（权限模块统一管理） |
6.2 已知风险
| 风险 | 可能性 | 影响 | 缓解措施 |
|---|---|---|---|
| 历史楼盘数据清洗工作量大 | 高 | 高 | 上线前做数据迁移专项，优先处理有房源关联的楼盘 |
| 地图 API 数据延迟/不准确 | 中 | 低 | 周边配套数据仅供参考，界面明确标注数据来源 |
| 楼栋结构标准化周期长 | 高 | 中 | 分阶段推进，先保障主要楼盘，长尾楼盘后续持续补充 |
| 标准区域体系与本地区域冲突 | 中 | 中 | 提供关联关系映射功能，不强制替换本地区域体系 |
6.3 待确认问题（开发前必须解决）
- 坐标系标准：楼盘坐标采用 WGS84 还是 GCJ-02（国测局坐标）？— Owner: 技术负责人 — 截止: 开发启动前
- 地图 API 选型：周边配套数据采用高德/百度/腾讯地图哪个 API？— Owner: 产品/采购 — 截止: 开发启动前
- 楼盘锁定权限粒度：楼盘/房号/楼栋/信息四类锁各自对应哪些角色可以编辑/解锁？— Owner: 产品经理 + 客户方确认 — 截止: 开发启动前
- 历史数据迁移策略：现有楼盘数据如何迁移到新系统？是否需要数据清洗脚本？— Owner: 技术负责人 — 截止: 开发启动前
7. 上线计划
| 阶段 | 时间 | 受众 | 成功标准 |
|---|---|---|---|
| 内部 Alpha | TBD | 产品+技术+运营团队 | 核心流程无 P0 Bug，数据增删改查正常 |
| 运营灰度 | TBD | 数据管理员（3-5人） | 楼盘/楼栋/区域/学校 CRUD 功能可用，无数据丢失 |
| GA | TBD | 全员开放 | 楼盘完整度指标提升，经纪人可正常查询楼盘详情和价格走势 |
回滚标准：楼盘数据查询错误率 > 1% 或核心写操作失败率 > 0.5%，立即回滚并告警。
8. 附录
8.1 截图参考索引
| 截图文件 | 对应章节 |
|---|---|
楼盘管理.png |
5.1 楼盘列表 |
楼盘信息.png |
5.2.1 楼盘信息 Tab（查看态） |
编辑楼盘信息.png |
Story 3 / 5.2.1（编辑态） |
楼栋管理.png |
5.3 楼栋管理 |
结构管理.png |
5.4 结构管理 |
楼盘照片.png |
5.5 楼盘照片（户型图 Tab） |
楼盘价格走势.png |
5.6 楼盘价格走势（司内数据） |
周边配套.png |
5.7 周边配套（教育-幼儿园） |
区域管理.png |
5.8.1 城区管理列表 |
编辑商圈.png |
5.8.2 商圈管理-编辑浮窗 |
查看关联.png |
5.8.3 商圈关联关系页面 |
学校管理.png |
5.9.1 学校列表 |
编辑学校.png |
5.9.2 新增/编辑学校浮窗 |
8.2 数据枚举汇总
楼盘类型（物业类型）：住宅 / 别墅 / 商住 / 商业 / 写字楼 / 其他
建筑类型：板楼 / 塔楼 / 板塔结合
楼栋结构：单元-房号 / 其他
土地使用年限：40年 / 50年 / 70年 / 永久产权
权属类别：商品房住宅 / 房改房 / 集资房 / 经济活用房
学校类型：幼儿园 / 小学 / 初中 / 高中 / 九年制 / 九年一贯制 / 大学
学校级别：普通 / 重点 / 区重点
办学性质：公立 / 私立
周边配套一级分类：交通 / 教育 / 医疗 / 购物 / 生活 / 娱乐
户型图类型（子Tab）：推荐户型图 / 标准户型图 / VR户型图 / 本地上传